Các phiền hà mới phát sinh

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án dau giay center city“không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”. Ràng buộc này sẽ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.

Bên cạnh việc hạn chế ủy quyền, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định chủ đầu tư dat nen dau giay chỉ được chuyển nhượng khi “đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Trước đây, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Những quy định này có lợi đối với khách hàng mua nhà đất, nhưng đối với doanh nghiệp là rất phiền hà, kéo dài thời gian bán sản phẩm và dĩ nhiên làm tăng chi phí.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Các chế định này đã làm phát sinh thêm 2 yếu tố mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà trước đây không có.

Một quan ngại nữa là Luật Đất đai có quy định, nếu hết thời hạn triển khai dự án đất nền dầu giây mà chưa làm xong thì được gia hạn thêm 24 tháng nhưng phải nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Điều này tiếp tục là gánh nặng cho doanh nghiệp và cho người tiêu dùng.

Trong Điều 64 của Luật Đất đai cũng nêu, nếu hết thời hạn triển khai và gia hạn mà doanh nghiệp cũng không triển khai được dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Các doanh nghiệp phải ký quỹ một tỷ lệ của “vốn đầu tư dự án”. Nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì số vốn này sẽ bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc.

Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, khách sạn... Nhưng sẽ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp một, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp hai...