"Thị trường đất nền tại TP.HCM , Đồng Nai , bình phẩm Dương... Gần đây đang chứng kiến nhiều đợt xả hàng cắt lỗ , trước sức ép lãi vay và cạn vốn. Mặc dù giá xuống thảm thê nhưng có rất ít giao thiệp Thành tựu trên thị trường căn hộ diamond lotus này" - đó là nhận định mới đây của một tờ báo có lượng phát hành khá lớn ở khu vực ấn độ dương phía Nam.

Nhận định trên khác hẳn với hàng loạt bài giới thiệu về "tiềm năng khu Đông TP.HCM" hay những lợi thế của đất nền các khu vực ấn độ dương lân cận như Bình Dương , Đồng Nai , Long An hiện ra trong mấy tháng nay. Một chiều vô ngần bi quan và một chiều cực kỳ lạc quan. Lẽ nào lại có sự bất cập ấy tồn tại trong cùng thực thể phân khúc đất nền tại TP.HCM vào thời kì này? Những người mua để ở và kể cả giới đầu tư , đầu cơ nên xử sự ra sao trước những thông tin trái ngược như thế?

Tạm gác lại những bài PR ăn nói lộ liễu , việc kiểm chứng thông tin tại một số văn phòng môi giới bất động sản ( BĐS ) ở quận 2 và quận 9 - TP.HCM đã cho thấy từ đầu tháng 3/2011 đến nay , lượng giao thiệp thực tiễn đã tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2010.

có thể tỷ lệ giao du đó không tăng đến mức 200% như một vài bài báo tường thuật , nhưng rõ ràng đã có một sự chuyển biến giao du không dưới 50% và đã khiến những quận này trở thành khu vực ấn độ dương có mật độ giao du dày đặc nhất tại TP.HCM trong những tháng qua.

giao du là một trong những nhân tố mang tính quyết định về xu hướng BĐS. Bất luận đó là hoạt động mang chủ đích thoát hàng hay gom hàng , trở nợ nhà băng hay đầu tư can ho diamond lotus , tỷ lệ giao du Thành tựu tăng dần tại một khu vực đều minh chứng cho sự xịch lại dòng tiền vào lĩnh vực đó.

Trên bình diện khách quan , từ cuối tháng 4/2011 , chỉ số BĐS của TP.HCM đã tăng 0 , 15% so với đầu năm - lần đi hàng đầu kể từ tháng 2/2008 ( khi thị trường BĐS thành thị này bắt đầu bước vào chu kỳ giảm mạnh rồi đóng băng ). Còn trong thực tế , giá đất nền tại các dự án địa bàn quận 2 đã tăng đổ đồng 30-35% , ở quận 9 đã tăng 10-15%. Có nhiều minh họa cho cảnh tượng tăng giá này ở các đề án An Phú - An Khánh , Thạnh Mỹ Lợi - Huy Hoàng ( quận 2 ) , Gia Hòa , Nam Long ( quận 9 ).

trong khi đó , khu Nam ở TP.HCM , với các quận 7 , Bình Chánh , Nhà Bè có tốc độ tăng giá và mật độ giao thiệp yếu hơn hẳn. Sẽ tương đối sát thực nếu đánh giá một số đề án tại khu vực này như sản vật phong phú 4 , Hải Yến cơ hồ bị đóng băng về giao thiệp đất nền.

Vậy giá tại các quận khu Đông ra sao sau khi đã lập mặt bằng giá mới? có thể mô phỏng đồ thị trình diễn của đất nền quận 2 như sau: đầu tháng 3/2011 bắt đầu tăng rồi đứng giá - tháng 4/2011 tiếp tục tăng rồi đứng giá - tháng 5/2011 đứng giá rồi giảm nhẹ. Tặng đến nay , mức giảm giá chỉ khoảng 1-3 triệu đồng/m2 - khá thấp so với mức tăng 10-15 triệu đồng/m2 tính từ đầu năm 2011 đến nay.

Còn tại quận 9 , hầu hết các đề án Gia Hòa , Nam Long , An Thiên Lý , Hưng Phú , Mẫu giáo TƯ 3... đều đã lập mặt bằng giá mới từ 10-15% so với đầu năm 2011. Đặc biệt tại những đề án có cơ sở hạ tầng khá tốt hay có sổ đỏ như Khang Điền , Gia Hòa , Nam Long , Mẫu giáo TƯ 3 , đường giá chỉ có một chiều tăng dần đều từ đầu năm 2011 đến nay. Chả hạn tại gia Hòa , nếu đầu năm 2011 mặt bằng giá đổ đồng là 15-16 triệu đồng/m2 thì nay là 18-19 triệu đồng/m2.

Những minh họa trên , cùng với đồ thị trình diễn đất nền được thiết lập bởi công ty BĐS Vinaland , đã phần nào phác ra bức tranh phân khúc đất nền tại hai khu vực đất nền chính của TP.HCM từ đầu năm 2011 đến nay: khu Nam trầm lắng giao thiệp , giá nhích nhẹ; khu Đông chuyển động đáng kể về giá và giao dịch. Trong khi đó , số đông đất nền tại các khu vực khác của TP.HCM đứng giá và gần như đóng băng giao dịch

Tuy nhiên , trong mấy tháng gần đây lại Lộ rõ ra cảnh tượng giới đầu cơ và người mua ở săn lùng đất thổ cư có diện tích nhỏ ( 60-100 m2 ) với giá thấp tại các quận Thủ Đức , Bình Chánh , Hóc Môn. Phân khúc nhà bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng cũng được giao thiệp khá đều.

Như vậy đã rõ là trong nửa đầu năm 2011 , không hề có mấy cú "lao dốc thê thảm" về giá của phân khúc đất nền tại TP.HCM. Theo thông cáo của một số văn phòng giao thiệp BĐS tại quận 2 và quận 9 , khác với căn hộ cao cấp , trong phân khúc đất nền hầu như chỉ còn rất ít trường hợp cần bán để trả nợ vay ngân hàng.

tương tự , đất nền tại thành thị mới Bình Dương , sau khi đã tăng đến 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011 , vẫn nối giữ giá mặc dù lượng giao du giảm hẳn. Đáng để ý , đây là nơi tập trung sức mua đáng kể của khách Hà Nội từ khoảng giữa năm 2010 đến nay. Có xác xuất thấy đồ thị tăng trưởng đất nền Bình Dương đang hình thành "bậc thang" đầu tiên của nó.

Có chăng , sự có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp kiến tiềm ẩn trong phân khúc căn hộ cao cấp. Hàng loạt đề án thuộc phân khúc dat nen dau giay này đang nằm trong tình trạng "trùm mền" vì có khuyến mãi cách mấy cũng không thể tăng giao dịch lên được. Rỏ rành , đó là một nguy cơ lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM , vì nếu đến cuối năm 2011 mà căn hộ cao cấp vẫn bất động thì vững chắc sẽ có hàng loạt "cá bé" lâm vào hoàn cảnh phá sản hoặc gần như thế. Còn nếu sang năm 2012 , phải như "cá lớn" cũng chẳng thể cải thiện được hoạt động bán căn hộ cao cấp thì e rằng chính một số ngân hàng , vốn đã lỡ "nuôi" doanh nghiệp BĐS từ bấy nay nay , sẽ lạc bước vào thời kì sụp đổ.

Nếu trái với cận cảnh đó xảy ra , giá căn hộ cao cấp có thể sẽ giảm mạnh đến ít ra 20% so với mức bây giờ , căn hộ giá càng cao càng giảm mạnh hơn ( tiền lệ đã từng có khi vào đầu năm 2009 , hoàng anh Gia Lai đã giảm một lèo đến 40% giá trị căn hộ cao cấp để tiêu thụ nhanh ). Còn với đất nền , đặc tính hữu hạn và với tình trạng giá đã giảm mạnh trước đó , sẽ tiếp kiến có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về giao dịch và có khả năng giảm tiếp từ 7-10% theo cách Chỉ chung các sinh vật của thị trường BĐS Mỹ.

Thế nhưng vấn đề chính là cái viễn cảnh tăm tối ấy có xảy ra , hoặc có "được" xảy ra hay không? Sẽ là "chết chìm" ( nói như dân đầu cơ ) và sẽ là đại họa cho các ngân hàng nếu không có một "bàn tay vô hình" nào đó cứu vớt các doanh nghiệp BĐS , từ "cá lớn" đến "cá bé".

Cũng khách quan mà xét , tuồng như "bàn tay vô hình" ấy đang hiện dần ra. Những động thái âm thầm của các nhóm đầu cơ BĐS , từ nhỏ đến lớn , đang dần khớp vào bài bản sẵn có.

Một kịch bản đang được sắp xếp và khai triển , một bàn cờ đang chuyển thế. Sóng đánh lên chứng khoán đang diễn ra đương nhiên cũng đóng góp một phần hăng hái vào sự chuyển thế đó. Tợ hồ ai đó đang áp dụng một phần kịch bản của Hà Nội vào giữa năm 2009 và Đà Nẵng vào giữa năm 2010 đối với TP.HCM.

Theo quy luật bất di bất dịch , dù là trong thị trường hay thị trường BĐS , khởi đầu cho một sóng lên là thời kì gom hàng. Giá như trong thị trường , thời kì này chỉ kéo dài từ nửa tháng đến một tháng thì thị trường BĐS không đơn giản hơn về thời gian - có thể kéo dài vài ba tháng , thậm chí nửa năm.

Hãy trở lại với thị trường đất nền Hà Nội với những tính từ "mua vào" hiện ra gần đây. Tỷ lệ giảm từ đỉnh vào đầu tháng 4/2011 đến nay mới chỉ khoảng 10-15% - quá ít so với độ tăng vài ba lần trước đó. Vì thế khó có xác xuất xem tính nết "mua vào" đất nền tại Hà Nội là dấu hiệu rỏ rành cho việc hình thành đáy giảm của phân khúc này , trong khi còn dư dả thời gian để đất nền Hà Nội giảm thêm vài chục phần trăm nữa , cũng là "ưu ái" hơn với túi tiền của những người dân có nhu cầu thực.

trái lại , với sự Lộ rõ ra những động thái PR và tính trạng "bán ra" Thay phiên theo thời gian tại TP.HCM và cả Bình Dương , Long An , Đồng Nai , có xác xuất thấy hình trạng một sóng đầu cơ đất nền đang lờ mờ đâu đó tại khu vực ấn độ dương phía Nam.